Herstel woningmarkt lijkt in zicht

donderdag 11 juli 2013

RESULTATEN Q2-2013:
* Verkopen met bijna 20% gestegen t.o.v. Q1
* Prijzen met -0,3% minimaal gedaald
* Voorraad te koop staande woningen gestabiliseerd
* Betaalbaarheid steeds beter, mede dankzij afnemende
woonlasten
* Niet alleen starters, vooral ook doorstromers zitten vast

Positievere stemming
Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk
herstel van de woningmarkt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “In absolute
getallen is dit weliswaar het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken
van de crisis, maar toch zijn we voorzichtig optimistisch gestemd. We zien
dat het aantal verkopen behoorlijk aantrekt, terwijl het aanbod nieuwe
woningen op de markt afneemt. Ook vlakt de daling van de prijzen
gaandeweg af. We zijn er nog niet, maar het wijst erop dat de markt
langzaam in balans komt. Consumenten krijgen meer vertrouwen, mede
dankzij de gunstige betaalbaarheid en meer politieke rust op het
woningmarktdossier als gevolg van het Woonakkoord. Voor het eerst sinds
tijden worden we niet om de oren geslagen met dreigende korte termijn
maatregelen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, de
financierbaarheid en andere onzekerheden. Telkens nieuwe
proefballonnetjes, zoals recent weer vanuit de commissie-Wijffels en de
Rabobank, geven daarentegen wel een voedingsbodem voor onrust. Ook de
door het kabinet aangekondigde 6 miljard extra bezuinigingen houden
consumenten in de houdgreep.”
Toename verkopen in tweede kwartaal bovengemiddeld
In het tweede kwartaal hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625
woningen verkocht, in de totale markt verwisselden naar schatting 27.900
woningen van eigenaar. Dit waren 19,8% meer transacties dan in het
eerste kwartaal. Normaliter liggen de verkopen in het tweede kwartaal
gemiddeld 13,1% hoger dan het kwartaal daarvoor. Met name in de tweede
helft van het kwartaal zag de NVM de markt weer aantrekken.
Drie op de tien van de in het afgelopen kwartaal verkochte woningen waren
appartementen, traditiegetrouw het meest courante woningtype. Met 28,5%
is de tussenwoning een goede tweede. Twee-onder-één-kapwoningen
werden het afgelopen kwartaal verhoudingsgewijs minder verkocht.

Woningprijzen lijken zich te stabiliseren
De verkoopprijs van de gemiddelde woning bedraagt nu 205.000 euro. Een
vrijstaande woning kostte in het afgelopen kwartaal gemiddeld 341.000
euro, een appartement ging voor 158.000 euro van de hand. De prijsdaling
ten opzichte van het vorige kwartaal was slechts 0,3%. Gemeten over de
afgelopen zes maanden, bedroeg de prijsdaling 1,8 procent. Dit is minder
dan vorig jaar, toen er in het eerste half jaar 3,1% van de prijs afging.
NVM-voorzitter Hukker: “Inmiddels is dit het derde kwartaal op rij waarin de
prijsdaling op jaarbasis minder is dan het kwartaal ervoor. De bodemprijs
van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed
vooruitzicht voor huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen periode toch
fors in waarde hebben zien dalen. Sinds het begin van de crisis zijn de
prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie.”

Vergelijking met vorig jaar
Een vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar geeft aan dat de
woningmarkt nog altijd in lastig weer verkeert. In het tweede kwartaal van
2012 werden 8,4% meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal
van 2013. De situatie was vorig jaar wel anders, omdat veel consumenten
toen in onzekerheid verkeerden of de lagere overdrachtsbelasting (2 in
plaats van 6%) wel in stand zou blijven. Dit leidde toen tot meer verkopen.
Maar alles bij elkaar genomen, zijn in de eerste helft van 2013 ruim 8%
minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de prijzen
zijn verder gedaald; die lagen het afgelopen kwartaal 5,3% lager dan
dezelfde periode vorig jaar. Wel is het zo dat de prijsdaling in de tweede
helft van 2012 harder ging dan in de eerste helft van 2013. De looptijd van
de verkochte woningen bedroeg in het tweede kwartaal gemiddeld 176
dagen.

Betere betaalbaarheid van woonlasten
Ondanks de aanhoudende malaise op de woningmarkt rekent de NVM toch
op betere tijden, niet in de laatste plaats vanwege de sterk verbeterde
betaalbaarheid van een koopwoning. De gemiddelde woonlasten zijn voor
consumenten in de periode tussen 2009 en 2013 afgenomen met 16 tot
21%, afhankelijk van het type woning. Dit komt neer op 100 tot 275 euro
netto minder woonlasten per maand. Belangrijkste redenen voor de betere
betaalbaarheid zijn de flink lagere rente (4,2% nu versus 5,3% in 2009), de
sterk gedaalde woningprijzen (6 tot 12% lager ten opzichte van 2009) en
de verlaagde overdrachtsbelasting van 6 naar 2%.
Hukker: “Wonen in een koopwoning is relatief goedkoper geworden. Helaas
ziin er mensen die in de problemen zitten wegens strengere kredieteisen
van banken, restschuldproblematiek of andere oorzaken. Maar consumenten
die hun financiën op orde hebben en zeker zijn van baan en relatie, hebben
een uitstekende positie op de markt. Bovendien verbetert de positie van de
koopwoning ten opzichte van de huurwoning doordat scheefwonen en
andere ‘oneerlijke’ concurrentie nu wordt aangepakt. Dit zijn allemaal
factoren die de koopwoningenmarkt weer aan de praat kunnen krijgen.”
Stuwmeer aan onverkochte woningen gestabiliseerd
Het mogelijk herstel van de woningmarkt komt in meer indicatoren tot
uiting. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige
kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande
woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te
koop bij NVM-makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting
230.000 woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend,
omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw
woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In
combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de
markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het
woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.

Het verschil tussen de vraagprijzen en de transactieprijzen, de vraagverkoopprijsverschillen
is teruggelopen. Ook het aantal woningen waarvan
de vraagprijs naar beneden wordt bijgesteld, ligt dit kwartaal veel lager dan
in de afgelopen jaren. 24% minder woningen hebben een
vraagprijsaanpassing ondergaan.
NVM-voozitter Hukker: “Ook de signalen uit de markt die binnenkomen via
de makelaars zijn opvallend positief. Het percentage woningen dat weinig
tot geen aandacht krijgt van potentiële kopers daalt, het aantal verkopers
dat eerst de eigen woning wil verkopen alvorens zelf een woning te kopen
neemt iets af en ook het aantal woningen dat noodgedwongen snel moet
worden verkocht daalt sterk omdat voor een andere strategie wordt
gekozen. In combinatie met de forse stijgingen van verschillende
indicatoren die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt
meten, zoals de ING Woonindex en de Vereniging Eigen Huis Marktindicator,
duidt dit op een mogelijk omslagpunt in de markt.”


Regionale verschillen
De stad Groningen en de Noordvleugel Randstad (met Amsterdam als
koploper) behoren tot de meest dynamische woningmarktregio’s van
Nederland. De markt is hier relatief krap en woningen verkopen relatief
snel. Zeeuws-Vlaanderen blijft het nog steeds goed doen, vooral dankzij
interesse vanuit België in vrijstaande woningen die vaak gefinancierd
kunnen worden met NHG. De prijzen zijn zelfs gestegen het afgelopen jaar.
Ook de markt van Twente is bovengemiddeld goed, waardoor de prijzen in
een jaar met slechts 4% zijn gedaald.
Er zijn ook regio’s waar de markt nog steeds erg ruim is. In de regio’s
Duiven-Westervoort en Doetinchem worden al kwartalen lang erg weinig
woningen verkocht. De grootschalige uitponding van sociale huurwoningen
heeft in Duiven de markt voor particuliere koopwoningen flink op slot gezet.
Ook in het noorden en oosten van Groningen en Friesland worden al
geruime tijd erg weinig woningen verkocht, gemiddeld staat het
woningaanbod hier al 15 maanden te koop.

Makelaars verhuren steeds meer
Makelaars van de NVM verhuren steeds meer woningen. Uit voorlopige
resultaten blijkt dat in het 1e halfjaar van 2013 ruim 17% meer woningen
verhuurd zijn in vergelijking met een jaar eerder. Totaal zijn 9.400
woningen verhuurd. De gemiddelde verhuurprijs is wel gedaald tot
gemiddeld 956 euro. De toename van het aanbod is voor een belangrijk
deel de oorzaak hiervan. Het afgelopen halfjaar is het aanbod met zo’n 14%
toegenomen tot rond 9.800 woningen.

Politieke rust meer dan ooit geboden
NVM-voorzitter Ger Hukker benadrukt dat een belangrijke reden voor het
fragiele herstel op de woningmarkt, de relatieve politieke rust is. “Voor het
eerst sinds tijden hebben consumenten geen onzekerheid over nieuwe
dreigende maatregelen die hun financiële positie op de woningmarkt
plotseling verder ondermijnen. Wel hebben de afgelopen maanden diverse
commissies rapporten gepresenteerd: de commissie- Van Dijkhuizen, de
commissie-Verhoeven, de commissie-Wijffels. Allemaal mooie plannen,
maar we moeten wel kijken naar de realiteit van dit moment. Er is op zich
best iets voor te zeggen dat huiseigenaren geleidelijk wat meer eigen geld
inbrengen, maar het huidige koopkrachtplaatje in Nederland is daar totaal
niet op ingesteld. Beter dan starters eerst decennia extra laten sparen voor
een woning, kan de al ingezette koers van aflossen stimuleren worden
voortgezet. Dit zijn mogelijke oplossingen voor de heel lange termijn, op de
korte termijn kunnen ze de toenemende rust op de woningmarkt alleen
maar ondermijnen. Wat dat betreft roep ik niet alleen de politiek op tot rust,
maar zeker ook de financiële sector tot het eindelijk eens stoppen met
onsamenhangende proefballonnetjes. Het is zaak dat daadwerkelijk ook oog
wordt getoond voor het consumentenbelang, in plaats van alleen het belang
van de bankbalansen centraal te stellen. Dat moet ook gebeuren, maar wel
in samenhang.”

Zorgen over doorstromers
Een bijzonder punt van zorg bij de NVM is de positie van doorstromers. Uit
een recent rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt
dat niet zozeer alleen starters, maar juist ook doorstromers op de markt het
zwaar hebben. In tegenstelling tot wat doorgaans wordt aangenomen,
komen starters door een aantal door de NVM bepleite en inmiddels
genomen maatregelen (lagere overdrachtsbelasting, startersleningen etc.)
ongeveer in gelijke mate de markt op als vóór de crisis. Het stilvallen van
de woningmarkt lijkt vooral het gevolg van vraaguitval bij doorstromers,
met name in de leeftijdscategorieën 25-35 en 35-45. Zij kunnen niet
verhuizen, terwijl zij wel de behoefte hebben. Belangrijkste verklaring is de
restschuldproblematiek: 3 op de 4 potentiële doorstromers staat ‘onder
water’ en kan zich geen nieuwe woning niet veroorloven.

Oplossen restschuldproblematiek leidt tot 10% meer verkopen
Naar aanleiding van het onderzoek van de ASRE houdt de NVM een krachtig
pleidooi voor de aanpak van de restschuldproblematiek. Hukker: “We
moeten ons focussen op doorstromers die wel kunnen en willen
doorstromen wanneer zij hun restschuld verantwoord kunnen meenemen
naar hun volgende woning. Een belangrijk deel van de huiseigenaren die
onder water staan, zou op basis van hun inkomen namelijk prima kunnen
doorstromen. Hypotheekverstrekkers werken hier te weinig aan mee, terwijl
problemen dan juist opgelost kunnen worden en de woningmarkt als geheel
erbij gebaat is. De problematiek kan effectief aangepakt worden door voor
het restschulddeel van een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 20 in plaats van
10 jaar de tijd te geven om volledig af te lossen, dit nog naast de reguliere
aflossing van de nieuwe hypotheek. Banken moeten ook stoppen met
restschuld te zien als consumptief krediet, met bijbehorende soms
torenhoge rentes. Als we met elkaar dit soort kleine, slimme maatregelen
treffen, kan de doorstroming op de woningmarkt zomaar al snel met 10%
verbeteren ten opzichte van nu.”

NVM pleit voor impuls nieuwbouw op regionaal niveau
Een ander punt van zorg is de nieuwbouw van woningen. Het aantal
verleende bouwvergunningen is met 37.370 vorig jaar gedaald tot ver onder
het laagste niveau ooit gemeten door het Centraal Bureau voor de
Statistiek. Volgens de NVM is het dringend tijd voor een gezamenlijke,
integrale aanpak door alle betrokken partijen binnen overheid en markt.
Hukker: “Een oplossing voor de teruggevallen nieuwbouw is hard nodig en
ook zeer wenselijk: de nieuwbouw kan een motor voor de economie zijn.
Consumenten kiezen vaak heel bewust voor een nieuwbouwwoning, maar
lopen tegen praktische problemen aan. Ze zijn onzeker over het doorgaan
van de koop, moeten vaak te lang te wachten op de realisatie van de
woning, lopen het risico van meerkosten en de prijs is vaak te hoog. De
nieuwbouwwoning moet productmatiger in de markt worden gezet, zodat
consumenten weten waar ze aan toe zijn en conform zijn wensen wordt
gebouwd.”
“De oplossingen moeten vooral op lokaal niveau gevonden worden”, aldus
Hukker. “Een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen
woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten, belonen van
vroegboekers. Kortom een beterwoonproduct en meer zekerheid voor de
consument. Wanneer die oplossing gezamenlijk op lokaal wordt gevonden is
er een perspectief voor herstel van de nieuwbouw”.

Bron: NVM